서울시가 전국 최초로 ‘용적이양제’를 도입하며 도시 개발의 새로운 전환점을 마련하고 있습니다. 이 제도는 기존의 개발 규제로 인해 활용되지 못하는 용적률을 다른 지역으로 이전할 수 있도록 해, 효율적인 공간 활용과 균형 잡힌 도시 성장을 목표로 합니다. 이번 글에서는 용적이양제의 개념, 시행 배경, 기대 효과, 해외 사례, 그리고 향후 전망까지 자세히 살펴보겠습니다.
1. 용적이양제란?
용적이양제(Transfer of Development Rights, TDR)는 문화재 보호구역, 공원, 고도 제한 지역 등에서 사용하지 못하는 용적률을 다른 지역으로 이전하여 활용할 수 있도록 하는 제도입니다.
✅ 용적이양제의 핵심 개념
✔ 양도지역(제한지역): 문화재 보호구역, 고도제한 지역 등에서 활용하지 못하는 용적률을 보유한 지역
✔ 양수지역(개발지역): 개발 잠재력이 높고 추가 용적률이 필요한 지역
✔ 거래 방식: 양도지역에서 용적률을 매각하고, 양수지역에서 이를 매입하여 건물의 층수를 높이는 방식
이 제도를 통해 규제 지역의 재산 가치를 보존하면서도, 도시의 고밀 개발이 필요한 지역은 추가 용적률을 확보하여 효율적인 공간 활용이 가능해집니다.
2. 서울시의 용적이양제 도입 배경
서울시는 2025년 상반기 조례 제정을 마친 후, 하반기부터 본격적인 시행을 목표로 하고 있습니다.
🔍 서울형 용적이양제 도입 이유
✔ 문화재 및 공공자산 보호와 도시개발 간 균형 유지
✔ 규제로 인해 활용되지 못하는 용적률을 유동적으로 활용
✔ 도심 내 개발 가능 지역을 보다 효율적으로 활용해 주거·상업 기능 활성화
✔ 공공과 민간이 협력하는 지속 가능한 개발 모델 도입
서울시는 도시계획 및 법률 전문가들과 협력하여 ‘서울형 용적이양제’를 구체적으로 설계하고 있으며, 이를 통해 문화재 보존과 도시 성장의 균형을 맞추려는 노력을 기울이고 있습니다.
3. 서울에서 용적이양제가 적용될 지역
📍 양도 가능 지역 (용적을 이전할 수 있는 지역)
✔ 문화재 보호구역 (예: 북촌, 풍납토성 등)
✔ 공원 및 녹지지역
✔ 장기적으로 규제 완화가 어려운 지역 (예: 장애물 표면 제한구역)
🏗 용적이양을 받을 지역 (개발이 가능한 지역)
✔ 역세권 및 도심 상업지역
✔ 재개발·재건축이 필요한 지역
✔ 도시 정비 사업이 필요한 지역
예를 들어, 풍납토성 주변 지역은 문화재 보호를 위해 건물의 높이가 제한되지만, 이곳의 미사용 용적률을 역세권 개발 지역(예: 강남, 여의도, 용산 등)으로 이전하여 고층 개발이 가능하도록 하는 방식입니다.
4. 해외 성공 사례
용적이양제는 이미 해외 여러 도시에서 성공적으로 시행된 바 있습니다.
🏙 뉴욕 – 원 밴더빌트 (One Vanderbilt)
- 그랜드센트럴역 주변의 저층 건물에서 용적률을 매입하여 93층 초고층 빌딩(용적률 3,000%)으로 개발
- 역사적 건축물을 보호하면서도, 개발 잠재력이 높은 지역의 활용도를 극대화
🏢 도쿄 – 신마루노우치 빌딩 & 그랑도쿄
- 도쿄역의 용적률을 매입하여 신마루노우치 빌딩(38층, 용적률 1,760%)과 그랑도쿄(43층, 용적률 1,300%) 건설
- 도쿄역의 역사적 가치를 보존하면서도, 주변 지역의 경제 활성화 유도
이처럼 용적이양제는 도시의 역사와 문화를 보호하면서도, 개발이 필요한 지역에서는 높은 용적률을 적용하여 성장할 수 있도록 돕는 제도입니다.
5. 기대 효과
서울시가 용적이양제를 도입함으로써 얻을 수 있는 기대 효과는 다음과 같습니다.
✅ 1) 문화재 보호와 개발 균형 유지
- 역사적 건축물과 문화재 보존이 필요하지만, 토지 소유자의 재산권을 보호할 수 있는 현실적인 해결책 제공
✅ 2) 도심 내 주택 및 상업 공간 확충
- 추가 용적률을 활용해 역세권 및 주요 개발 지역에서 고밀 개발이 가능, 주택 공급 및 상업 기능 활성화
✅ 3) 공공·민간 협력 모델 구축
- 서울시는 용적이양 거래 과정에서 공공기관이 중개 역할을 수행하여 투명한 거래 환경을 조성하고, 민간의 참여를 유도
✅ 4) 균형 잡힌 도시 성장
- 기존의 규제 지역은 보호하면서도, 도심 내 개발 압력이 높은 지역은 효율적으로 성장할 수 있도록 유도
6. 투자 및 시장 전망
서울의 부동산 시장에서 용적이양제 도입은 도심 내 개발 가능성이 높은 지역의 가치 상승으로 이어질 가능성이 큽니다.
📈 부동산 시장에 미치는 영향
✔ 역세권, 도심 개발 가능 지역 – 추가 용적률 확보 가능성으로 가치 상승 기대
✔ 문화재 보호구역 및 규제 지역 – 미사용 용적률을 매각하여 재산 가치 보존 효과
✔ 재개발·재건축 시장 – 용적이양제 도입으로 사업성이 개선될 가능성
이러한 변화를 고려할 때, 강남, 여의도, 용산과 같은 도심 내 핵심 상업지구는 추가 개발 가능성이 높아지고, 문화재 보호구역은 재산 가치 보전 효과가 예상됩니다.
7. 결론
서울시의 용적이양제 도입은 도시 개발의 효율성을 높이면서도, 역사적 건축물과 문화재 보호를 동시에 실현할 수 있는 혁신적인 제도입니다.
💡 핵심 요약
✔ 2025년 하반기부터 본격 시행 예정
✔ 문화재 보호구역 등의 미사용 용적률을 개발 가능 지역으로 이전
✔ 뉴욕, 도쿄 등 해외에서도 성공적으로 활용된 사례 존재
✔ 부동산 시장에서 도심 내 개발 가능 지역의 가치 상승 예상